¿Por dónde empiezo: viendo construcciones o eligiendo zona? ¿Cuánto tengo que ahorrar? ¿Qué documentos necesito? ¿Cuándo me lo entregan? Calmantes, montes, el tío Chilango te contará todo lo que necesitas saber antes de comprar depa o casa en CDMX.
Comprar un inmueble no es una decisión que puedas tomar a la ligera. No solo representa un gasto importante sino que será el sitio en el que pases el resto de tu vida.
Por eso es importante estar informado antes de dar ese paso.
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Hablemos de lo primero: el dinero
El presupuesto que tienes para comprar depa o casa en CDMX definirá los pasos a seguir, ya que determinará qué tipo de inmueble puedes pagar y qué institución financiera te ofrece el mejor crédito.
Para definir con cuánta lana cuentas, Bernardo Silva, director general de clau.com, señala dos variables: cuánto tienes ahorrado y si puedes recurrir a un financiamiento.
Hay una regla básica para saber cuánto te prestaría una institución financiera para un crédito hipotecario: por cada 30 mil pesos de ingresos brutos, te pueden prestar hasta un millón de pesos.
Es decir, supongamos que tienes 500 mil pesos ahorrados y tu sueldo mensual es de 30 mil pesos brutos. En ese caso, el banco te prestará un millón de pesos y tu presupuesto será de millón y medio.
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Peeero, hay un recurso extra con el que puedes incrementar ese monto: la subcuenta de vivienda del Infonavit, que, en algunos casos, los trabajadores pueden utilizar para comprar depa o casa, explica Silva.
Si aún estás en la etapa del ahorro, Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, señala que una herramienta indispensable para saber por cuánto tiempo tienes que ahorrar es el Price-to-Income (relación precio-ingresos).
Este indicador hace referencia al número de años de ingreso que requieres para comprar un inmueble. Con esto tendrás una orientación realista al momento de elegir.
La casa que quiero y la que puedo pagar
“Normalmente pocas personas, sino es que nadie, pueden comprar la casa de sus sueños. Tal vez queremos una casa a lado de nuestro trabajo, con jardín, tres recamaras y una terraza, pero tenemos un presupuesto muy bajo.
“Las personas se pueden decepcionar muy rápido porque los inmuebles no reúnen las condiciones que quieren”, señala el especialista de clau.com.
Por ello, recomienda pensar en otros elementos al elegir una casa.
Dichas características pueden ser qué tan cerca estás de crecer tu familia, cuántos cuartos necesitas, si son necesarias las áreas comunes y, principalmente, si te ves viviendo ahí los próximos cinco 10 años como mínimo.
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La plataforma inmobiliaria Clau.com señala otros dos aspectos a considerar al momento de comprar depa o casa. El primero es considerar propiedades de segundo uso, ya que en muchas ocasiones está opción se deja de lado y pueden tener grandes ventajas en cuestión de precio y ubicación.
El segundo aspecto es evaluar estructuralmente el inmueble. Al vivir en una zona sísmica, es importante saber que la propiedad es segura.
“Muchas veces las personas compran una propiedad basándose solo en el precio, sin tomar en cuenta el tema estructural, lo cual es un error. Muchas veces el ahorro de un inicio sale más caro si debes pagar por una reparación”, explica Bernardo Cordero, director de Clau.com.
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Opciones de crédito hipotecario
Cuando hablamos de instituciones financieras que te presten esa lana que necesitas para hacer comprar depa o casa, las opciones son múltiples.
Para que la decisión sea más sencilla, Bernardo Silva explica cuáles son y qué ventajas y desventajas tienen.
Con el Infonavit, la ventaja es que el crédito básicamente lo tienes autorizado si cumples con ciertos años de trabajo. La desventaja es que es más caro. Sus tasas de interés oscilan entre 10 y 12%.
En el caso de los bancos, sus créditos suelen ser los más baratos, con tasas de interés de entre 7.5 y 10%. Lo malo es que son muy estrictos. Si estás en buró de crédito o no puedes comprobar ingresos, es casi seguro que no te darán el crédito.
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Las financieras o Sofomes son más flexibles, sobre todo si tienes algún tema con el buró de crédito, pero la desventaja es que son más caras. Sus tasas van de 15 a 20%.
Por último las FinTech ofrecen la ventaja que los trámites se pueden realizar en línea, por lo que obtendrás una rápida respuesta. A cambio es probable que batalles para comprobar ingresos debido a la documentación que requieren.
¿Cómo elegir el mejor crédito hipotecario?
Este tema dependerá de tus necesidades, ahorros y opciones, según especialistas. Para identificar cuál es mejor para ti puedes guiarte por la siguiente regla:
Si lo que más te interesa es tener una tasa de interés baja, tu opción será optar por los bancos.
En caso de que necesites que te presten más lana, lo mejor será optar por un banco.
Si no tienes un buen historial crediticio y tampoco cuentas con Infonavit, entonces la alternativa son las financieras o Sofomes.
Para aquellos que necesitan un préstamo rápido, lo mejor es el Infonavit, las financieras y las FinTech.
Otra recomendación para comprar depa o casa es aplicar en varios lados.
Una vez que tengas todas las ofertas en la mano, puedes comparar quién te presta más, quién te da un CAT más bajo, etcétera. Así puedes tener mejor visibilidad de tu presupuesto.
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¿Cómo comparar los diferentes créditos?
Leonardo Gónzalez señala que conocer ciertos términos te ayudará a comparar y determinar cuál hipoteca se adapta mejor a tu bolsillo y necesidades.
Los 5 términos básicos son:
- Monto del crédito, es decir, la cantidad que te van a dar cuando solicites el préstamo.
- Plazo: número de años en los que pagarás el crédito.
- Tasa de interés: porcentaje que te cobrarán sobre el monto del crédito.
- Comisiones: costos adicionales por servicios asociados al préstamo.
- Costo Anual Total (CAT): medida estándar que establece Banco de México para comparar entre diversos préstamos, pues considera todos los elementos antes mencionados.
Este último es el mejor indicador para comparar un crédito, indica Bernardo Silva.
Sin embargo, la otra métrica que debes tomar en cuenta, aunque no es la más correcta, es sumar todas las mensualidades. Por ejemplo, si tienes un crédito de 10 mil pesos al mes a pagar en 240 meses contra otro de 9 mil pesos, en el mismo plazo.
Esto solo aplica para créditos con mensualidades fijas, pues hay algunos en los que las mensualidades suben año con año.
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¿Qué documentos necesitas?
De acuerdo con los especialistas consultados, para acelerar el trámite de una hipoteca, debes tener a la mano los siguientes documentos:
- Identificación oficial vigente
- Acta de nacimiento
- Acta de matrimonio (en caso de estar casado o casada)
- Comprobante de domicilio
- Comprobantes de nómina
- Recibos de Honorarios Asimilados a Sueldos
- Flujos en cuentas de cheques
- Declaración ISR, y
- Si eres socio o accionista de una empresa, los flujos de la misma
¿Con quién puedo unir mi crédito?
Actualmente hay diferentes opciones que facilitan la obtención de un crédito para comprar depa o casa si tus ingresos mensuales no cubren el mínimo que requieren las instituciones financieras.
En el caso de los bancos y algunas instituciones como las FinTech, puedes unir tus ingresos con cualquier persona, aunque no sean tus familiares directos.
Si eliges este caso, las personas que soliciten el crédito deben saber que:
- No requieren estar casados.
- Los dos firman el contrato, pero si los ingresos de uno son mayores, será reconocido como acreditado.
- Ambos tienen las mismas responsabilidades y beneficios.
- Los dos son reconocidos como dueños del inmueble en partes iguales.
Otra opción para unir un crédito es con Infonavit y debes saber que:
- Las personas deberán estar trabajando y reunir los 116 puntos requeridos.
- El monto máximo de préstamo es de $870 mil pesos.
- A cada uno le descontarán hasta 32% de su salario mensual registrado.
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Aprobaron mi crédito, ¿qué sigue?
Por fin llegó ese momento en que tu crédito fue aprobado y sabes cuánta lana tienes, pero ojo, aún hay que descontar comisiones y gastos de escrituración.
De acuerdo con González, en la Ciudad de México los gastos de escrituración son de entre 4 y 6% del valor del inmueble.
Posteriormente, el banco te pedirá que pagues entre 10 y 15% del valor total del inmueble que vas a adquirir, lo cual debe estar contemplado en tu presupuesto inicial.
Es decir, si quieres comprar una casa de dos millones de pesos, debes tener ahorrado 240 mil pesos, incluyendo los gastos notariales o de escrituración.
Una vez que cumplas con esto, la institución hace un análisis para corroborar el inmueble valga lo que estás pagando y que se encuentra en las condiciones adecuadas. Así se evitan situaciones como que esté intestado o que no cuente con los permisos necesarios.
Si no hay problemas, entonces le avisa a la notaría para que comience el trámite y que ese inmueble pase a un nombre.
Todo este proceso puede tardar de tres semanas y hasta dos meses.
Una vez que llegaste a este punto, ya solo falta que disfrutes de tu nuevo hogar.
