En la alcaldía Cuauhtémoc se encuentran ocho de las 10 colonias con más departamentos en renta a través de la plataforma Airbnb, cuya presencia es sinónimo de gentrificación en CDMX.
La forma en que esta modalidad de alojamiento está depredando la oferta de vivienda para renta a largo plazo es observable en un mapa interactivo elaborado por el arquitecto y urbanista Jerónimo Monroy.
Se trata de un mapa de calor donde cualquier usuario puede observar la distribución de espacios en renta a través de Airbnb. Entre más oscuro es un punto, mayor es la presencia de la plataforma en esa colonia.
También es posible posicionarse desplazarse por el mapa y hacer zoom in o zoom out. Al posicionarse sobre una colonia se puede ver el número de alojamientos que Airbnb ofrece en la zona. Y también hay un buscador en el que se puede escribir el nombre de la colonia para acceder al dato de alojamientos inscritos en la plataforma.
“El mapa surge de la inquietud por analizar la forma en que Airbnb se suma como una nueva capa de complejidad en este fenómeno de la gentrificación en CDMX”, explica Jerónimo en entrevista con Chilango.
Visibilizando la gentrificación en CDMX
Jerónimo Monroy cuenta que creó el mapa con la intención de visibilizar el problema de la gentrificación en CDMX.
“Creo que el impacto visual de observar cómo se ha ido transformando tu colonia va a ayudar mucho a concientizar sobre el tema”, comenta.
El mapa cuenta con seis capas. Cada una muestra el avance de la penetración de Airbnb en las colonias de CDMX durante los cuatro trimestres de 2023 y los dos primeros trimestres de 2024.
Jerónimo obtuvo los datos a través de Inside Airbnb, una plataforma colaborativa internacional que busca empoderar a las comunidades a partir de datos e información que les permitan entender el impacto de Airbnb y tomar decisiones sobre la conveniencia o problemática que acarrea convertir espacios residenciales en alojamientos turísticos.
El arquitecto mexicano sistematizó la información para entender de manera gráfica cuáles son los lugares donde Airbnb rivaliza con la disponibilidad de vivienda a largo plazo. También muestra la forma en que la presencia de la plataforma ha ido creciendo en la ciudad.
“En marzo de 2023 había 24,244 [espacios en renta a través de Airbnb]. Para junio ya había 25,425, en septiembre 26,318 y en diciembre 26,760. Esto significa un aumento de 10.46%, es decir, 2,536 espacios, en nueve meses. Para marzo de 2024 hubo un retroceso de 1.05% respecto a diciembre de 2023, pero en junio de este año se tuvo una recuperación de 0.14% con respecto al trimestre anterior”, explica.
Así, con corte a junio de 2024, en CDMX hay 26,516 espacios en renta a través de Airbnb. “En total, de marzo de 2023 a junio de 2024, la oferta de espacios de renta temporales ha crecido 9.46%”, detalla Jerónimo.
De esos 26,516 espacios, el 65% son casas o departamentos enteros. Por su parte, otro 33% son cuartos privados y 1.4% cuartos compartidos. Solo el 0.6% corresponde a cuartos de hotel.
La gentrificación en CDMX tiene forma de T
Respecto a la forma en que se puede interpretar lo observado en el mapa, el fenómeno de la gentrificación parece seguir la dinámica centro-periferia.
El corazón de la gentrificación en CDMX se ubica en las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo. El fenómeno es particularmente notorio en las colonia atravesadas por Avenida de los Insurgentes, que va de norte a sur, y Paseo de la reforma, de poniente a oriente:
“Si vemos el mapa, notamos que está marcada una ‘T’, que es el corredor Insurgentes- Reforma“, comenta Jero.
En esta zona se ubican las 10 colonias de CDMX con más presencia de Airbnb: Roma Norte (2,571 espacios ofertados en Airbnb), Hipódromo (1,682), Centro (1,359), Juárez (1,153), Cuauhtémoc (1142), Condesa (1,047), Roma Sur (812), Escandón (510), Hipódromo Condesa (415) y Nápoles (354).
Adicionalmente hay otros lugares que por su importancia o ubicación son centros turísticos o económicos dentro de la Periferia:
“También hay [alta presencia de Airbnb] en otros lados más alejados de la centralidad de la ciudad. Son colonias que están cercanas a polos económicos, como la Central de Abasto, el Aeropuerto o las centrales de camiones”, comenta Jerónimo.
Finalmente, está el caso de alcaldías como Milpa Alta, que tienen una presencia marginal de Airbnb gracias a su riqueza natural, que le da a atractivo turístico:
“Son lugares que permiten a la misma gente de la ciudad salir al campo. Hay propiedades en lugares más alejados, más rurales, por un tema de contacto por la naturaleza”.
El impacto de Airbnb en la gentrificación
Para entender la forma en que la presencia de plataformas como Airbnb impacta en la gentrificación dentro de CDMX hay que distinguir entre la renta a largo y a corto plazo.
Los inmuebles disponibles para renta a largo plazo generalmente se destinan a uso habitacional. En cambio los disponibles para renta a corto plazo suelen ser para alojamiento turístico. Es decir, que la proliferación de descontrolada de inmuebles para renta a corto plazo equivale a menor disponibilidad de vivienda.
“Hoy por hoy Condesa, Roma y Polanco son territorios de renta temporal más que permanente”, explica Francisco Andragnes, CEO de Homie.mx, plataforma que se dedica a conectar a personas que buscan y ofrecen inmuebles para renta a largo plazo.
Su análisis de la situación del mercado para la renta de inmuebles coincide con lo reflejado en el mapa de Jerónimo: la presencia de plataformas como Airbnb está minando la oferta de espacios para rentar a largo plazo en esas colonias.
“Hicimos un estudio para ver cuántos departamentos había ofertados en plataformas para renta de largo plazo y corto plazo en el polígono que incluye Condesa-Roma-Juárez y la relación era 10 a 1. Es decir, hay 10 veces más vivienda para corto que para largo plazo”.
En toda la ciudad, el especialista observa una disminución en la oferta de vivienda para renta a largo plazo:
“En la ciudad de México había en todo momento alrededor de 15,000 departamentos disponibles y hoy el número está por debajo de los 10,000”, apunta.
Como consecuencia de la disminución de la oferta ante una demanda que no deja de crecer, Francisco señala que las rentas en CDMX están incrementando a un promedio de 30% anual.
Por supuesto, este fenómeno no se focaliza únicamente en las colonias con alta presencia de Airbnb. Por el contrario, la demanda de vivienda y los precios aumentan también en las colonias aledañas. Nápoles, Doctores, San Rafael, Obrera o Anzures son ejemplos de ello:
“Quien no puede vivir en Polanco se va a la Anzures. O quien no puede vivir en la Condesa se va a la Nápoles. Por ejemplo, creo que en unos años la San Rafael será la nueva Roma”, augura Francisco.
El alza en los precios de la vivienda es únicamente la cara más visible del fenómeno de la gentrificación. Jerónimo explica que ello genera un desplazamiento de la población que no puede pagar. Esto a su vez implica la llegada de personas con mayor poder adquisitivo. Y al final de la cadena, todo este proceso impacta en la cultura de una comunidad. “Van diluyendo lo popular”, lamenta.
Combatir la gentrificación desde la democratización
“La palabra inglesa gentrification deriva del sustantivo gentry, que significa alta burguesía, pequeña aristocracia, familia bien o gente de bien”, comenta Jerónimo.
Por eso, frente a la aristocratización, propone la democratización de la ciudad. Por ejemplo, mejorar la distribución de la infraestructura, mejorar el transporte público y generar polos económicos en otras zonas de la ciudad. En suma, mejorar la calidad de vida de las personas en sus comunidades. “Esto ayudaría a que no todos quisiéramos vivir en las mismas zonas. Tener un buen espacio público ayudaría a distribuir mejor y democratizar el acceso a la ciudad para todas las personas”, opina
Ello implicaría ver la vivienda menos como un objeto de consumo y más como un derecho. Sin embargo, aún no se dan pasos en esa dirección.
El pasado 4 de abril el Gobierno de CDMX presentó una reforma que regula la presencia de plataformas digitales de alojamiento que ofrecen servicios de estancia turística eventual. A través de la Ley de Turismo local, se limitó a tres la cantidad de departamentos que los arrendadores pueden poner en renta para servicios turísticos a través de las plataformas. No obstante, se permite que si algún propietario quiere ofertar cuatro o más espacios en sitios como Airbnb lo haga siempre y cuando cumpla con lo establecido en la Ley de Establecimientos Mercantiles.
En ese sentido, el arquitecto y urbanista propone abordar una regulación no únicamente del mercado, sino también de la vivienda como derecho humano:
“Hay que revisar también la Ley de Vivienda, la Ley de Propiedad en Condominios, el Código Fiscal, el Programa de Ordenamiento Territorial o la Ley de Establecimientos Mercantiles desde una mirada integral y social”.
