Por Máximo Ernesto Jaramillo Molina*
Desde hace ya algunos años, la gentrificación y la problemática del acceso a la vivienda para las personas más jóvenes ha tomado cada vez más relevancia en la Ciudad de México (CDMX), tanto en los intereses de la ciudadanía como en el discurso de la clase política. Ante la magnitud de la crisis, no podría ser de otra forma.
En tan solo 18 años, la vivienda en la Zona Metropolitana del Valle de México se ha encarecido por encima de 260% en promedio (es decir, 70% por encima de la inflación), a la vez que los salarios han disminuido 42% en el mismo periodo. De igual forma, el porcentaje promedio que pagan los hogares en alquiler respecto de su ingreso ha aumentado hasta alcanzar el 50% entre los hogares más pobres de la CDMX.
Sumado a este escenario desalentador, diversas acciones respecto al tema de la vivienda del gobierno capitalino entre 2020 y 2022 generaron indignación entre la ciudadanía. Veamos solo dos ejemplos. En el primero, ante la dura crisis económica que acompañó a la pandemia por COVID-19, y los cientos y/o miles de personas que tuvieron que abandonar sus viviendas en la ciudad porque no podían seguir pagando el alquiler, la ex jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, prometió dar apoyos al alquiler de las personas afectadas por la crisis, política que no se hizo realidad en ningún momento.
El segundo se observó cuando Sheinbaum anunció con orgullo el acuerdo con la empresa de alquiler de corto plazo, Airbnb, para incentivar la llegada de decenas de miles de turistas extranjeros y nómadas digitales que “dejarían una gran derrama económica en la ciudad”. Esta última acción generó protestas por el derecho a la vivienda en la CDMX y en contra de la gentrificación, la financiarización y la turistificación de la ciudad.
Ante dichos ejemplos y otro conjunto de acciones erradas (e inacciones) de gobiernos de distintos órdenes, la pregunta ya no es si existe una crisis de acceso a la vivienda en la Ciudad de México (y en todo el país) sino ¿cómo vamos a garantizar el acceso a la vivienda a todas las personas, particularmente a las nuevas generaciones?
En México, tradicionalmente, se ha tenido la percepción popular de que los precios de la viviendas nunca decrecen, por lo que esta es un instrumento adecuado para invertir en el largo plazo. Sumado a lo anterior, durante los últimos años y con el aumento de la financiarización del mercado inmobiliario, la vivienda ha sido más comúnmente percibida como una mercancía especulativa, incrustada en un mercado donde “el lucro es fácil y rápido”, y como un depósito de valor adecuado para invertir y, además, sacar jugosas ganancias. La justificación a lo anterior por parte de las y los propietarios de inmuebles se basa sencillamente en argumentos tales como “es mi vivienda y yo puedo hacer lo que quiera con ella”1.
En ese sentido, la necesaria transformación de la perspectiva respecto a la vivienda debe basarse, principalmente, en la desmercantilización de su acceso y, de forma paralela, en la regulación de dicho mercado. Revisemos rápidamente algunas de las medidas específicas que apuntan a cumplir tales objetivos.
Medidas de desmercantilización y regulación de la vivienda
Desmercantilizar el acceso a la vivienda implica, en términos simples, plantear alternativas distintas al Mercado para garantizarlo. Así como el reconocer que la educación y la salud son derechos de todas las personas ha implicado la provisión de educación pública y de sistemas de salud pública, de la misma forma reconocer a la vivienda como un derecho debería implicar la intervención del Estado para la provisión pública de vivienda.
La primera aclaración importante es que de ninguna manera esto significa “regalarles casas a todas las personas”, una de las falacias argumentativas más comunes de quienes se oponen a estas políticas. Al contrario, usualmente, un componente fundamental de la desmercantilización de la vivienda es que el Estado sea el propietario de una parte del parque habitacional total en las ciudades, y de esa forma pueda garantizar el acceso y evitar que dichas viviendas luego puedan ser vendidas por sus usuarios y entren así al mercado inmobiliario.
En ese sentido, a nivel mundial son usuales los sistemas de vivienda pública y/o de alquiler social. Uno de los casos más conocidos es el de Singapur, donde ocho de cada 10 hogares habitan desarrollos de vivienda pública, y en su mayoría las habitan mediante una forma de tenencia en particular, la del arrendamiento a largo plazo, con contratos fechados a caducar en hasta 99 o 999 años. Es decir, quienes habitan la vivienda no son propietarixs en el sentido tradicional que conocemos en México, pero tienen el acceso garantizado por prácticamente todo lo que durará su vida y, tal vez, parte de su descendencia.
La principal diferencia con una figura de propiedad tradicional es que los hogares no pueden vender la vivienda y, por lo tanto, no pueden convertirla en una mercancía susceptible de generar rendimientos, plusvalía que luego es capturada por privados, ni mucho menos especular con ella2.
Así pues, los sistemas públicos de vivienda son una alternativa usual a la total mercantilización del acceso a la vivienda y una forma de presión efectiva para regular la especulación en este mercado. Paralelamente, existe otro conjunto de diversas medidas que pueden seguir el objetivo de regular el mercado de la vivienda. Por un lado, son importantes los incentivos fiscales a la construcción de vivienda popular, con precios accesibles a estratos bajos. A su vez, también destacan internacionalmente los desincentivos a la especulación con la vivienda ociosa (como un sobreimpuesto a la vivienda vacía luego de cierto periodo de tiempo)3, así como aquellos enfocados en desincentivar la construcción de vivienda de lujo en espacios de la ciudad donde, en realidad, hace falta vivienda popular.
En otro grupo, se encuentran las limitaciones al mercado que, aunque son usuales a nivel internacional, se vuelven más polémicas en sociedades con Estados débiles y acostumbradas a la mercantilización casi total del acceso a múltiples derechos humanos, como en México. Dentro de ellas, se encuentran las diversas limitantes a la acumulación de poder de mercado en pocos agentes económicos, como el límite al número de viviendas que pueden acumular inmobiliarias o particulares (recordemos que dicha polémica generó el referéndum de 2021 que se ganó en Berlín, por la expropiación de la compañía Deutsche Wohnen, propietaria de más de 150 mil viviendas en la ciudad)4.
De igual forma, entre dichas limitantes al poder en el mercado de vivienda se encuentran los controles de precios de renta, como topes máximos de acuerdo con la colonia o zona de la ciudad, así como las limitantes al porcentaje que pueden aumentar los alquileres de un mes a otro. Precisamente éste último mecanismo se debate actualmente en la Ciudad de México, pues la iniciativa del gobierno capitalino busca evitar que, ante la renovación de un contrato de alquiler, el aumento del precio supere la inflación (actualmente la ley pone un tope máximo de 10% de aumento).
Medidas para regulación del mercado de alquiler de largo y corto plazo
Específicamente en el caso del mercado de alquiler de vivienda, existen otras medidas extras que podrían generar resultados positivos en la garantía del acceso a la vivienda. Particularmente, múltiples colegas expertas en el tema y colectivos han señalado la importancia de la creación de una Ley Inquilinaria. Dicha ley daría mayor certeza y regularía la relación entre clase rentera e inquilina, entendiéndose como algo más complejo que el carácter mercantil con el que se suele tratar en los códigos civiles (los que actualmente regulan legalmente el alquiler).
Dicha ley también debería incluir la conformación de un padrón público de vivienda en alquiler de carácter obligatorio, que combata la informalidad de muchos contratos, así como la evasión de impuestos de la gran mayoría de los renteros. El padrón público también podría aportar información para la toma de decisiones gubernamentales y, a su vez, para combatir la asimetría de información ante la que se enfrentan frecuentemente quienes están buscando alquilar una vivienda5. Por último, una ley inquilinaria debería de normar y regular claramente los desalojos (cada vez más frecuentes y más irregulares en la CDMX) bajo un enfoque de derechos humanos , así como prohibir completamente la realización de desalojos forzosos.
Dentro de las medidas para regular el mercado de alquiler de vivienda, claramente deben incluirse aquellas que internacionalmente han sido el resultado de los debates sobre cómo lograr regular Airbnb y otras aplicaciones de alquiler de vivienda en el corto plazo. Al respecto, la ley inquilinaria podría contener capítulos específicamente enfocados en esta modalidad de renta.
De igual forma que con el padrón público de viviendas en alquiler, la información sobre las viviendas alquiladas vía apps debería ser compartida al gobierno (de forma anonimizada) por las compañías. Incluso, como ya sucede en algunas ciudades a nivel global, para poder poner una vivienda en alquiler en una de las apps de alquiler de corto plazo, primero deberían agregarse en un registro público del gobierno para recibir un permiso. Dicho permiso podría poner topes máximos anuales al número de días en los que las viviendas se pueden alquilar, como sucede en Ámsterdam, París, Nueva York o San Francisco, que establecen como máximo entre 30 y 120 días de alquiler al año.
Por otro lado, algunas ciudades (como Dallas, en Estados Unidos) han impuesto prohibiciones totales a la operación de estas empresas de alquiler en el corto plazo vía app, cuando se trata de zonas especialmente afectadas por la gentrificación y la turistificación.
En todo caso, los programas parciales de desarrollo urbano en la CDMX deberían incluir el debate al respecto, dado que actualmente una parte importante de la vivienda construida en zonas de la ciudad altamente gentrificadas están claramente dirigidas, por sus características, a la renta de corto plazo, y no a la vivienda de habitantes de la ciudad en el corto plazo.
La vivienda que se construya en la ciudad debería satisfacer los requerimientos de demanda de los habitantes capitalinos que la necesitan, y no la demanda de turismo que va y viene de la ciudad. Gran parte de esa vivienda nueva sigue vacía luego de meses o años de haber sido finalizada la construcción, como lo han demostrado investigaciones para otras ciudades en el país 6.
De hecho, entre muchas otras alternativas, cuando una vivienda en renta de corto plazo queda vacía por más de tres meses, convirtiéndose en vivienda ociosa, el gobierno podría usar incentivos (o incluso expropiación) para convertirla en vivienda en renta de largo plazo que habiten las personas que realmente viven en la ciudad. En todo caso, priorizar la vivienda para sus habitantes, por encima de la vivienda enfocada en el turismo, debería ser una de las principales prioridades de los gobiernos locales.
Colectivizar la lucha por la vivienda
Como se ve, las medidas para garantizar el acceso a la vivienda que pueden (y deben) implementar los gobiernos involucrados en la CDMX van mucho más allá de la mera ampliación de la oferta de vivienda. Si bien seguramente es importante, sin una adecuada regulación del mercado de la vivienda, y sin alternativas que la logren desmercantilizar, mayor oferta de vivienda podrían no reflejarse en realidad en mayor acceso al derecho a la vivienda para quienes más lo necesitan.
Es por eso que las exigencias de los colectivos que luchan por el derecho a la vivienda deberían comenzar a marcar la ruta que deberían seguir los gobiernos. Porque algo que pasa frecuentemente es que la respuesta de los gobiernos ante las exigencias es parcial, insuficiente y, en el peor de los casos, se transforma en negocios particulares para unos pocos, en lugar de la realización de un derecho para los muchos.
Notas al pie
1. Razón que, además, debería ser problematizada, pues debemos recordar que la Constitución establece límites de función y utilidad social a la figura de propiedad privada en el país.
2. Un caso distinto es el de la iniciativa de reforma constitucional al INFONAVIT enviada por López Obrador en 2024, que plantea que dicha institución pueda operar un sistema de alquiler social, aunque también incluye que al final de un periodo determinado, los inquilinos puedan ser propietarios de dichas viviendas.
3. Reino Unido y Uruguay son ejemplos claros de países que utilizan impuestos a la vivienda ociosa o que, incluso, plantean procedimientos de ejecución judicial para inmuebles vacíos por más de dos años.
4. Se puede leer un resumen claro sobre dicha polémica en la entrada de Wikipedia sobre el tema. Al día de hoy, el gobierno alemán no ha acatado los resultados del referéndum.
5. Aunque la iniciativa reciente del gobierno de la CDMX incluye la creación de algo similar a un padrón, no es de carácter obligatorio.
6. Al respecto, la mejor referencia es la investigación llamada “La ciudad inhabitable” del colega Andrés De la Peña.
*Máximo Ernesto Jaramillo Molina es académico y activista tapatío. Doctor en Sociología por el Colegio de México y Economista por la UdeG, donde actualmente es Profesor. Premio Nacional de Periodismo 2022. Forma parte del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (INDESIG). En 2018 creó el proyecto Gatitos Contra la Desigualdad. Síguelo en @gatitoscontraladesigualdad.
