Bueno, bonito y resistente... comprar y rentar tras el 19S

En qué fijarte antes de la compra o renta de departamentos en CDMX

El sismo lo cimbró todo. También al mercado inmobiliario. Si el tema de la compra o renta de departamentos en la ciudad ocupa tu mente, o el de asegurar tu vivienda, aquí algunos aspectos que debes tomar en cuenta.

Fiebre de mudanzas

Hacer maletas, comprar cajas, contratar fletes. Mudarse es abandonar la vida conocida, ser otro. Ana Gabriela Reus, treintañera, vive junto con su pequeña hija y su esposo en la colonia Condesa, sobre la calle Ámsterdam, donde dos inmuebles colapsaron por completo durante el sismo.

«Mi edificio no se dañó, al parecer es fuerte, pero el edificio de junto está muy mal», dice. Estas calles, que antes significaban tranquilidad y calma, hoy son una amenaza. Ana Gabriela teme que el edificio se les caiga encima.

No la inquietan sólo las grietas o los escombros. A la fragilidad en los edificios de esta ciudad, construida sobre un lago, ella añade que los robos son cada vez más frecuentes. «Me voy a Valle de Bravo. La verdad me da miedo, algunos vecinos lo perdieron todo. Valle es un lugar bonito, con bosques, limpio y libre de la delincuencia que cada vez se apodera más y más de la capital».

El terremoto del 85 despertó el pánico. No era para menos, hay quienes calculan que murieron 12 mil personas y hubo daños por 8 mil millones de dólares. Por si fuera poco, más de un millón de chilangos abandonaron sus hogares.

«Fue un parteaguas en la dinámica de redistribución de la población. Como reacción inmediata, miles de personas salieron de la ciudad», explica María Eugenia Negrete, geógrafa, arquitecta y académica del Colegio de México. «Después hubo un proyecto muy fuerte de renovación de las vecindades para que la gente no se tuviera que ir. La política se enfocó en retener a la población y mejorar la vivienda».

La inversión en el Centro y sus colonias cercanas, como la Roma y la Condesa, fue tan alta que con el paso del tiempo se gentrificaron. «Se empezó a revalorar la zona y muchos tuvieron que irse. Se terminaron algunas actividades y se sustituyeron por otras económicamente más rentables. No fue por el sismo en sí, sino por muchas dinámicas relacionadas con éste», dice María Eugenia.

De acuerdo con José Micha, desarrollador inmobiliario y arquitecto, el valor de la zona no bajará, pero sí el de algunas viviendas antiguas. Los inmuebles reestructurados, en cambio, mantendrán sus precios y continuarán a la alza. «En la zona lacustre sí se generará un proceso de gentrificación mucho más fuerte: la necesidad de una vivienda confiable elevará el costo de vida en estas zonas», argumenta.

Después del sismo del 19 de septiembre de 2017 la incógnita persiste: ¿qué sigue para las colonias más afectadas? El sismo de 1985 es un antecedente, pero hoy el panorama es distinto: «No sabemos con certeza qué pasará. Se afectaron otro tipo de edificios y de actividades económicas esta vez. Las respuestas están en la oferta y la demanda, o en la localización», asegura María Eugenia.

«Habrá colonias con mayor impacto. Por ejemplo, la gente que vivía en la Condesa se irá a la Del Valle y a la Nápoles, esto es claro. Pero es un fenómeno momentáneo. Lo interesante es el impacto a mediano y largo plazos: ¿cómo se va a reestructurar la ciudad?, ¿cómo se recompone? Lo sabremos con el tiempo».

Después del sismo, Diego Espíritu intentó dormir cerca de la puerta, por si acaso. Pero dormir es sólo un decir, en realidad Diego se la pasaba con insomnio. Hace ocho años que vive en la colonia Roma. El día del sismo estaba fuera de casa, en la calle de Jalapa. «Se sintió como si estuviera dentro de una licuadora. Vi cómo la fachada de una tienda cayó por completo. En cuanto dejó de temblar, segundos eternos, corrí a mi casa, en Colima 137. Pensé que se había caído, pero no».

No cayó, pero el edificio contiguo se había recargado sobre el de su vivienda. El personal de Protección Civil les advirtió que el inmueble vecino era una bomba de tiempo. Diego decidió donar sus muebles para agilizar la mudanza, se olvidó de todo. Participó en los rescates y en la remoción de escombros como brigadista: sólo tenía una mochila con cambios de ropa y una computadora. «Comprendí que no necesitaba nada más», dice. Hoy vive en Coyoacán, fue lo primero que encontró. «Me da seguridad pensar que mi casa está construida sobre piedra volcánica».

Decenas, cientos de mudanzas, más renta de departamentos, personas buscando un nuevo hogar en medio de un torbellino de especulación inmobiliaria. Ernesto Meana Sariñana, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) asegura que las colonias más buscadas desde el sismo son Narvarte, Álamos, Asturias y Doctores. Pese a que estas colonias se ubican también sobre un suelo lacustre, su ubicación las vuelve atractivas: «Son colonias amables tanto para habitación como para zona comercial –dice Meana–; además, son parte del Centro de la Ciudad de México».

Otras colonias que van a la alza, de manera más discreta, son Educación, Tacubaya, San Miguel Chapultepec y San Pedro de los Pinos. Mientras que colonias como Anzures, Polanco o Granada justificarán sus precios altos debido a las pocas afectaciones por el sismo.

Aunque la especulación en la venta y renta de departamentos depende de otros factores, además del sismo. Santa María la Ribera o las delegaciones Tlalpan y Azcapotzalco están a la alza, y otras zonas industriales han cambiado sus normativas de uso de suelo para satisfacer la demanda de vivienda.

El temor ante el desastre siempre es momentáneo. Aunque muchos vecinos de las colonias céntricas de la ciudad buscarán otros barrios, Daniel Schon, inversionista inmobiliario, asegura que «en caso de que baje el precio, será sólo por un año. La gente siempre busca lugares céntricos».

Cecilia vive en la Condesa desde hace cinco años. Mudarse a otra zona, dice, no es opción. Lleva 20 días buscando un departamento en la misma colonia. Mientras tanto, se aloja en la casa de una amiga suya, en el Centro Histórico. «He buscado en otras colonias, pero no me convence el ambiente». A pesar de que el edificio donde vivía, en la calle Sonora, no sufrió grandes daños, muchas de las construcciones aledañas sí. No quiere arriesgarse. Argentina de nacimiento, la inseguridad que se vive en la Ciudad de México es uno de los factores por los cuales no piensa dejar la zona. Sin familiares en el país, pese a todo, la Condesa sigue siendo, desde su perspectiva, el lugar ideal para una mujer joven que vive sola.

Breve manual para una mudanza segura

Revisa que la propiedad cuente con un dictamen emitido por un director responsable de obra (DRO) certificado por Protección Civil. Este dictamen tienes que pedirlo a la delegación, con ello obtienes como garantía que los encargados de obra pasaron por un proceso ante las dependencias de gobierno. Si eres propietario, el dictamen te costará entre $7,500 y $25,000, dependiendo del tamaño del edificio y la especialización de los ingenieros.

El asesor inmobiliario debe entregarte un expediente con el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, un certificado de libertad de gravámenes, la licencia de construcción y el dictamen de un perito que testifique que el inmueble cuenta con las medidas correspondientes para ser habitado.

Es difícil que a simple vista puedas detectar el buen diseño de un edificio. Carlos Paredes –ingeniero civil egresado de la Universidad Iberoamericana y miembro de Paredes y Asociados Constructores S.A. de C.V.– es enfático: «si el edificio donde planeas rentar cuenta con una licencia de construcción, quiere decir que hubo un proceso, que varias personas revisaron antes de construir. Es importante tenerla».

Es conveniente que un ingeniero con experiencia en diseño estructural, un arquitecto o un perito revise tu inmueble. Tampoco viene mal contar con la colaboración de un abogado en derecho civil que verifique que la documentación esté en orden. Revisa la reputación de la empresa inmobiliaria. Busca en periódicos en línea si hay alguna información que la involucre con fraudes… así debe ser la renta de departamentos.

El mantenimiento preventivo al inmueble es necesario cada cierto tiempo, hay que asegurarse con el arrendador de que este se atienda. Todo edificio construido sobre una zona sísmica tiene que presentar zonas de concentración, rutas de salida, equipos de atención a siniestros y extintores. Dentro del edificio y el departamento ubica los objetos o muebles que pueden caer durante un sismo.

Evita edificios que tengan puertas toscas o que abran hacia adentro, también aquellas puertas que carezcan de barra de pánico para salir, esto crea un cuello de botella ante una contingencia.

¿El depa que rentas se dañó? Tienes derechos

Después de un sismo, si las condiciones de tu inmueble lo permiten, puedes recuperar tus cosas o incluso rescindir el contrato. Éstas son algunas de las posibilidades que tienes si la vivienda que alquilas sufrió daños.

En la práctica, las personas que acrediten la propiedad del inmueble dañado son quienes reciben los beneficios gubernamentales y de aseguradoras en situaciones de desastre. Sin embargo, si tú eres un inquilino también tienes derechos que te protegen. Lo primero es avisarle al propietario de los daños de tu vivienda.

«Avisar es una obligación del inquilino. Un daño no reportado puede provocar otros al interior de la vivienda y, si no se notificó al arrendador, los costos que deriven del primer problema correrán a cuenta de quien rente el espacio, de acuerdo con el Código Civil», dice Jordi Greenham, CEO de Homie, una plataforma que sirve para facilitar el proceso de renta de departamentos o casas.

Una vez notificado, el dueño del inmueble deberá hacer las reparaciones necesarias; si el arrendador no cumple con los arreglos, se podrá rescindir el contrato o recurrir a un Juzgado Civil. En su artículo 2431, el Código Civil del Distrito Federal estipula que, si «por caso fortuito o fuerza mayor» se impide el uso de la vivienda, el arrendatario no tiene que pagar el costo de la renta mientras no esté ocupado. Si este tiempo excede los dos meses, incluso podrá pedir la cancelación del contrato que tenía sin que se le penalice.

Además, si un desastre daña tu depa de forma parcial, es decir, sólo una habitación, parte del baño o la cocina, puedes pedir la reducción de la renta o incluso el término del contrato si en un bimestre no se hicieron las reparaciones.

Atlas de riesgo

¿Que en el sur no se sienten tan fuerte los temblores? ¿Que sólo unas zonas están en riesgo de inundarse? ¿Qué pasa si falla el sistema de drenaje de la ciudad, qué zonas se inundarían? Esta información se volvió pública a partir de que el gobierno de la CDMX presentó el Atlas de Riesgo el pasado 6 de octubre.

En materia de sismos, el Atlas divide la Ciudad de México en seis áreas: centro, poniente, oriente y parte del sur son las de mayor riesgo en caso de un temblor.

La Zona IIId establece los puntos con mayor riesgo en caso de un terremoto e incluye a colonias de Xochimilco, Tláhuac, Iztacalco, Iztapalapa, Venustiano Carranza y la Gustavo A. Madero. La delegación Cuauhtémoc, por ejemplo, se considera zona IIIa, en esta área solían situarse los lagos de Texcoco y Xochimilco; con suelos lacustres muy blandos, lodosos, las ondas sísmicas se amplifican y el movimiento dura más.

«El Atlas de Riesgo influirá en el precio de los inmuebles –dice José Micha, ingeniero civil, desarrollador inmobiliario y miembro del estudio Archetonic y de la desarrolladora inmobiliaria ICP (International Capital Partners)–. En nuestra experiencia, la vivienda vieja va a comenzar a perder rentabilidad».

El primer anuncio sobre la publicación del Atlas de Riesgo de la CDMX se hizo en 2007, al inicio del gobierno de Marcelo Ebrard. En noviembre de ese año se dijo que había 60% de avance y que estaría terminado al año siguiente. Ocho años después, en 2015, el gobierno de la Ciudad de México aseguró que el documento se estaba digitalizando y que estaría concluido para el primer trimestre del 2016. Fue hasta principios de octubre de este año que se dio a conocer.

Pólizas: el costo de vivir tranquilos

Después de la tormenta llega la calma. Después de un sismo llega el momento de cobrar el seguro o, bien, de contratar una póliza. Las cifras sobre viviendas dañadas en la ciudad todavía no son exactas. Hasta finales de septiembre el Infonavit contaba 562 viviendas con daños parciales y consideró otras 120 en pérdida total.

«Lo primero es reportar los daños a la compañía de seguros –explica Carlos Latorre, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Agentes de Seguros y Fianzas, A.C. (AMASFAC)—. Es muy importante tomar fotografías, videos, hacer una relación de cada una de las pérdidas. Se puede pedir un presupuesto de reparación con algún técnico que visite el inmueble. Si lo que se afectó fueron contenidos (televisiones, computadoras, muebles), también debe hacerse una relación detallada y poner un valor estimado a cada cosa».

El personal de la compañía se presentará para revisar tu casa. Para ello, necesitarán el nombre del titular o el número de tu póliza, además de números de contacto, la dirección del inmueble asegurado y el reporte completo de lo sucedido. Después se te asignará un ajustador, quien agendará contigo una fecha para evaluar los daños del inmueble. A partir de entonces, el ajustador determinará qué le corresponde pagar a la empresa.

Latorre explica: «En la Ciudad de México tenemos dos zonas sísmicas: la dos y la tres. La zona dos es de media intensidad, ahí tienes un deducible del 2% del valor de tu casa; la zona tres es de mayor intensidad, obtienes un deducible del 3%».

Un ejemplo: según la Condusef, el seguro de una casa habitación con un valor de un millón y medio de pesos, ubicada en la colonia Pedregal, delegación Tlalpan —zona sísmica dos, de riesgo medio—, tiene un costo anual de casi $7,000, cotizado por Seguro de Casa Habitación de HSBC. Si esa misma casa estuviera en la delegación Benito Juárez, en la colonia Narvarte —zona sísmica tres, considerada de alto riesgo—pagaría casi el doble por la misma póliza.

Según la Comisión Nacional de Seguros y Finanzas (CNSF), sólo el 16.5% de viviendas en la ciudad cuenta con seguro ante desastres naturales. Si perdiste tu casa y no estás asegurado, las alternativas se complican. Si la inmobiliaria que te vendió la casa incumplió las leyes de construcción, puedes comenzar un proceso legal. En ese caso será un juez el encargado de decidir si el constructor de la vivienda es responsable de la pérdida. Si es así, puedes exigir que la inmobiliaria pague tus pérdidas. Aunque las autoridades han ofrecido ayuda a los damnificados, esto sólo es un apoyo, no una indemnización. Sin una póliza de seguro, será muy difícil recuperar algo.

Más vale prevenir

Es imposible determinar la fecha o intensidad del próximo temblor. Pero, por las condiciones geográficas, tarde o temprano llegará.

Los costos de un seguro son variables, algunos van desde $100; el precio aumenta dependiendo del valor del inmueble y el tipo de cobertura. Asegurar un departamento cotizado entre un millón y un millón y medio de pesos puede costar unos $400 mensuales. El precio se incrementa cuando se trata de desastres naturales. Ante el sismo del 19 de septiembre, es posible que estos precios se modifiquen. «No creo que sea un incremento —explica Latorre—. Lo que se va a buscar es que cada vez haya más gente asegurada: dar facilidades para la contratación, hacer una mayor promoción para que se den cuenta de que es muy barato».

Aunque tengas un seguro por desastres naturales, si las aguas subterráneas o freáticas se filtran en los cimientos o muros y causan fracturas, el seguro no se hará responsable. Tampoco si hay hundimientos, desplazamientos, derrumbes, deslaves, expansión, asentamiento, contracción o agrietamiento en los bienes asegurados.

Considera esto antes de contratar un seguro

1. No puedes mentir en el valor de tu vivienda; si la aseguradora lo detecta, disminuirá el monto de la indemnización.

2. Asegúrate de que tu edificio se haya construido bajo las reglas de construcción posteriores al sismo del 85.

3. Si tu edificio es muy antiguo, el precio de tu póliza aumentará.

4. Ubica los peligros de tu colonia y, si está en zona sísmica tipo dos –riesgo medio– o tipo tres –alto riesgo–. ¿El edificio de al lado está en mal estado? ¿Puede existir riesgo de incendio en el inmueble vecino? Pide a la aseguradora que te asesore al respecto. Si además existen riesgos de inundaciones, enfoca tu seguro en ello o en otros peligros latentes.

5. Determina la cantidad de pisos de tu inmueble, los acabados y las remodelaciones, para que la aseguradora pueda estimar su valor y saber la cantidad que pagarás por tu póliza.

6. Debes comprobar, en todo momento, que eres propietario del inmueble y de todos los bienes dentro. Contrata un seguro que cubra el daño o pérdida de tu inmueble y otro que cubra tus bienes al interior.

Inmobiliarias más demandadas

Según datos de la Procuraduría General de Justicia de la CDMX se han abierto 156 carpetas de investigación relacionadas con el sismo; de estas, 144 tienen que ver con inmuebles (en 40 de los cuales se rescataron cuerpos). Hasta ahora se desconocen los nombres de las inmobiliarias y DRO responsables, pero han sido señalados por medios y vecinos.

Canada Building Systems: levantó Residencial San José, el edificio colapsado en la colonia Portales. La construcción del inmueble comenzó en 2014 y los primeros inquilinos llegaron en enero de este año. Trece afectados planean tomar medidas legales, según la Profeco.

Baita: es responsable del edificio Spazio Cuauhtémoc en la colonia Narvarte, que, según Protección Civil presenta daños estructurales. En 2006 –a un año de su construcción– algunos propietarios advirtieron sobre la mala calidad de los materiales utilizados.

Dijon (SAPI): Es la firma detrás del edificio colapsado en Bretaña 90, colonia Zacahuitzco. Según Christian von Roehrich, delegado de Benito Juárez, la inmobiliaria construyó sin tramitar una manifestación de construcción.

Con información de Dulce Ahumada, Mariana Limón, Diana Delgado y Eduardo García